Betrieb und Immobilie getrennt bewerten

Zwei Werte, zwei Käufergruppen

Ein Hotel im eigenen Haus vereint Betreiber und Vermieter in einer Person. Am Markt sind das oft zwei verschiedene Käufer: Betreiber suchen Häuser zum Pachten oder Betriebe zum Übernehmen, Investoren suchen Immobilien mit verlässlicher Pacht. Wer beide Teile kennt, kann beide Wege prüfen: alles zusammen verkaufen, nur den Betrieb abgeben und Vermieter bleiben oder die Immobilie verkaufen und als Pächter weitermachen.

Schritt 1: die fiktive Pacht

Zahlen Sie sich selbst keine Miete, fehlt die Zahl, mit der sich die Immobilie bewerten lässt. Man setzt deshalb eine fiktive Pacht an: den Betrag, den ein fremder Betreiber für Ihr Haus zahlen würde. Üblich sind 20 bis 30 Prozent des Nettoumsatzes (HorwathHTL). Unser Rechner nimmt 25 Prozent.

Schritt 2: Wert der Immobilie

Die Immobilie ist so viel wert, wie ein Investor für diese Pacht zahlen würde. Dazu teilt man die Pacht durch eine Rendite. Je sicherer Lage und Betreiber, desto niedriger die Rendite und desto höher der Wert. Für die besten Hotels in Deutschland lag die Spitzenrendite 2025 bei 5,25 Prozent (CBRE). Kleine, inhabergeführte Häuser liegen deutlich darüber. Unser Rechner arbeitet bewusst vorsichtig mit 6 bis 9,5 Prozent je nach Lage (eigene Annahme).

Banken und Gutachter gehen ähnlich vor. Sie nutzen das Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung und ziehen zusätzlich Bewirtschaftungskosten ab, die der Eigentümer trägt.

Schritt 3: Wert des Betriebs

Jetzt wird der Betrieb so bewertet, als würde er die fiktive Pacht tatsächlich zahlen. Im Beispiel: Erwirtschaftet das Hotel vor Pacht 800.000 € EBITDA, bleiben nach 500.000 € Pacht noch 300.000 €. Nur auf diesen Rest legt ein Käufer seinen Faktor. Wie der zustande kommt, erklärt unser Artikel zur Bewertung auf hostel-bewerten.de; für Hotels gelten dieselben Punkte.

Der häufigste Fehler: doppelt zählen

Viele Inhaber nehmen den vollen Ertrag ohne Pacht, legen einen Faktor darauf und rechnen dann den Wert der Immobilie noch dazu. Damit zählt der Ertrag zweimal: einmal als Gewinn des Betriebs und einmal als Pacht der Immobilie. Kein Käufer zahlt diesen Preis, und ein Gespräch, das mit so einer Zahl beginnt, endet meist schnell.

Die Probe: Preis je Zimmer

Am Ende prüfen Käufer die Summe mit dem Preis je Zimmer. Hotels in Deutschland wurden im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt für rund 156.000 € je Zimmer gehandelt, meist größere Häuser mit Immobilie (Cushman & Wakefield). Liegt Ihr Wert weit darüber, sollten die Gründe klar sein, etwa eine besondere Lage.

Ein Gutachten ist etwas anderes

Unser Rechner liefert eine unverbindliche Indikation, kein Gutachten. Für Bank, Erbschaft oder Gericht brauchen Sie einen Sachverständigen. Für die Frage, ob sich Gespräche über einen Verkauf lohnen, reicht eine gute Indikation meistens aus.

Wir investieren selbst in inhabergeführte Hostels und Hotels und haben deshalb ein Interesse an Gesprächen mit Inhabern.